三為契約が頓挫したときの対処法｜決済期限と違約リスクを解説

三為契約が頓挫したときの対処法｜決済期限と違約リスクを解説

三為契約は、不動産会社が売主から取得する物件を、所有権を直接エンド買主へ移転する形で取引する方法です。 効率的な取引ができる一方、エンド買主の融資実行が遅れると、予定していた同日決済ができなくなる場合があります。

本記事では、三為契約の決済が難しくなった場合に発生するリスクと、不動産会社が取るべき対応について解説します。

三為契約とは

三為契約とは、「第三者のためにする契約」を利用した不動産取引の方法です。 不動産会社が売主と売買契約を締結したうえで、エンド買主を所有権の移転先として指定します。

一般的な不動産売買とは異なり、不動産会社を経由せず、売主からエンド買主へ所有権を直接移転できることが特徴です。

三為契約の基本的な流れ

1. 不動産会社と売主が売買契約を締結する
2. 不動産会社がエンド買主を探す
3. 不動産会社とエンド買主が売買契約を締結する
4. 売主・不動産会社・エンド買主の決済日を調整する
5. 売主からエンド買主へ所有権を直接移転する

三為契約の同日決済が難しくなる原因

三為契約では、売主との決済とエンド買主との決済を同日に実行するケースがあります。 そのため、エンド買主側の資金調達や手続きが遅れると、取引全体に影響します。

エンド買主の融資実行の遅れ

融資承認を取得していても、金融機関の手続きや必要書類の確認に時間がかかり、予定していた決済日に融資が実行されない場合があります。

必要書類の不足

売買契約書、登記事項証明書、本人確認書類などに不足や不備があると、金融機関や司法書士の確認が完了せず、決済日が変更になる可能性があります。

関係者間のスケジュール調整

売主、エンド買主、金融機関、司法書士など、複数の関係者の日程を調整できず、同日決済が難しくなるケースもあります。

決済できない場合に発生するリスク

売主との決済期限までに資金を用意できない場合、契約条件によっては契約不履行と判断される可能性があります。

• 売買契約を解除される可能性
• 手付金を失う可能性
• 違約金や損害賠償が発生する可能性
• 売主や取引先からの信用が低下する可能性
• 予定していた事業利益を得られなくなる可能性

実際の対応や責任範囲は、売買契約の内容や取引条件によって異なります。まずは契約書を確認し、必要に応じて弁護士や司法書士などの専門家へ相談することが重要です。

同日決済が難しくなった場合の対応

決済の遅れが判明した場合は、できるだけ早く売主や関係者へ状況を共有し、対応方法を検討する必要があります。

売主へ決済日の変更を相談する

融資実行の予定日が明確な場合は、売主へ事情を説明し、決済日の変更が可能か相談します。

ただし、売主側にも次の取引や資金計画があるため、必ず変更してもらえるとは限りません。

資金調達の代替手段を検討する

金融機関の融資実行を待つ以外に、別の資金調達方法や決済方法を検討します。 ただし、短期間での調達は条件や費用を慎重に確認する必要があります。

物件の一時取得を利用する

売主との決済日を変更できない場合は、第三者が対象物件を一時取得し、売主との決済を先に完了する方法があります。

売主との決済を完了したあとに再販までの期間を確保することで、エンド買主の融資実行を待ちながら取引を継続できます。

Zaiko’sによる物件の一時取得

Zaiko’sは融資や資金の貸付ではなく、対象物件を一時的に取得するサービスです。

三為契約の同日決済が難しくなった場合でも、Zaiko’sが対象物件を一時取得することで、売主との決済を先に完了します。

• 必要書類と契約条件を確認
• 対応可能な場合は最短3日で決済
• Zaiko’sが対象物件を一時取得
• 売主との決済を予定どおり完了
• 原則3〜6ヶ月の再販期間を確保
• エンド買主との売却・決済完了後に取引終了

相談前に準備しておきたい資料

ご相談時に次の資料が揃っていると、物件や契約状況をスムーズに確認できます。

• 物件概要書
• 登記事項証明書
• 売主との売買契約書
• エンド買主との売買契約書
• 融資承認や融資実行予定日がわかる資料
• 決済予定日と現在の進行状況
• 再販計画や想定売却価格

まとめ

三為契約で同日決済ができなくなった場合、売主との契約解除や違約金などのリスクが発生する可能性があります。

エンド買主との契約や融資承認に問題がなく、必要なのが融資実行までの時間である場合は、物件の一時取得によって売主との決済を先に完了する方法があります。

Zaiko’sでは、物件概要や現在の契約状況を確認したうえで、対応可否や具体的な進め方をご案内します。